​胜浦涨4K，汾湖涨1W，当下苏州定价逻辑变了

胜浦涨4K，汾湖涨1W，当下苏州定价逻辑变了

我天，现在各方面这么困难，苏州的房价竟然大幅上涨了！

今天位于吴江汾湖的新盘春风湖滨花园第一次拿到预售证了，结果备案均价是29799，基本上是3万了！

而周边的像保利、金地、碧桂园等项目，别墅基本上在2.4万，高层基本上在1.8万，当然有打折促销的时候，价格还要低一些就能买到。

也就是说，即使考虑到产品差异化，品牌溢价，这次绿城代建和汾湖高新区合作的项目，备案价至少涨了1万一平米，因为一房一价表我看了，不少房源实际价位是3.3-3.8万的，基本上靠近四万了。

而且根据了解，这第一次开盘还不一定能抢到房子，保守估计当天会销售9成以上，目前只有一个点的订房优惠，还绑定15万一个车位。

先别着急，这不是个案，就在前两天，我发抖音说园区胜浦五矿的新盘，备案价已经到了3.4万的时候，很多人喷我，说谁会买那里去。

但是我这周过去实地看了项目，还是不少园区改善客户往那跑的，销售说不愁卖，因为园区改善产品断供了，他们也是为数不多的选择。

要知道，胜浦这边像万科、越秀之前洋房的备案价也仅在3.1万左右，现在五矿备到了3.4万，整体上涨了3000元一平米。你要仔细看还不止，因为我的一位上海网友买了万科洋房，10楼的，价格在三万二千多，但是我看同样是次顶楼，这个五矿路劲的价格实际是三万五千多，有的甚至是三万六千多，涨了有四千一平米。

这个新盘的价格区间就是3.1-3.65万，平均下来3.4万，但是好点楼层都要3.5万朝上了！

说到这里是不是很多人看不懂了，是不是又要开始喷了，不要着急，我给大家分析下。

之前我们就报道过，经历过长达三四年严格的限购限贷等各种政策调控，苏州房价基本稳定在4-3-2-1的格局，也就是园区新区狮山这些核心板块不超过4万，像高贸新城、高铁新城等四大新城不超过3万，其他更远的不超过2万1万。

但是，自从去年下半年整体行情由盛转衰，年底各种打折促销层出不穷，今年年初又是口罩又是核酸各种突发状况乱入，现在还要稳经济大盘，经济大省要保证完成财税上交任务，于是地方上压力也出来了，现在也只得托举楼市，让楼市来带动各方面指标回升。

前两天，高层也明确了，要一城一策，用金融信贷手段支持刚需和改善买房，结果又是降首付又是降房贷利息，但其实作用非常有限。

这不是最近不见效，而是刺激了快一年了，也没啥效果。

这时候，就有财经人士或者地产圈的大V发话了，意思说，要想楼市好，一招就管用，那就是让房价上涨，让大家有好的预期，这样大家自然就会买房了。

我不知道苏州相关部门是不是也是同样的思路，但是从具体表现、实际行动来看，确实是这么操作的，包括高铁新城春和万象由原来3万涨到3.2万、园区奥体万科项目由4万涨到4.45万，还有科技城中建由周边2.8万涨到3.1万，还有太湖新城的新盘也是涨了不少，那包括这两天刚刚说的这两个新盘的上调。我相信大家能明白了什么。

话说回来，对于自住需求的，放着之前的老盘交房早、价位低不出手，难道等2年后才交房，价格抬高了好几千一平米的新盘入市再入手吗？

搞不好接下来，局部热门板块，房子又要抢了！大家拭目以待！

作者：淘哥

▇ 先后供职于沪上几家主流地产及财经媒体，扎根上海足迹遍布长三角。关注我，一起财富升阶，分享城市化红利。

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